上手なマンションの買い方教えます！

マンションってどうよ？運営者の荻野です。

マンションを売却する時に、自分で購入希望者を見つけることができたらスムーズな住み替えができるのですが、それは容易なことではありません。
ほとんどの方は不動産業者に売却を依頼し、購入希望者を探してもらうことになります。

マンションの所有者（売主）が不動産業者に売却を依頼する時には、契約を結ぶ必要があります。その契約を「媒介契約」といいます。

「媒介契約」は３種類の契約形態があり、それぞれ内容が異なりますので、どの形態が自分に合っているかを知っておく必要があります。

一つ目は「一般媒介契約」。

「一般媒介契約」とは複数の不動産業者に売却を依頼する場合の契約形態です。
「一般媒介契約」には更に２種類あり、他にどの不動産業者に依頼したかを明らかにする「明示型」とどの不動産業者に依頼したかを言わなくても良い「非明示型」があります。

「一般媒介契約」は契約締結後でも売主自身が購入希望者を見つけることも可能です。

「一般媒介契約」は複数の不動産業者に依頼でき、売却の窓口が広がるため売主にとって有利なように思えますが、不動産業者からすると「他の不動産業者が販売したら手数料が取れない」という理由から、あまり販売活動に力が入らず、広告宣伝費もかけ難いというのが現状です。

二つ目は「専任媒介契約」です。

「専任媒介契約」は「一般媒介契約」と異なり１社の不動産業者にしか依頼できませんが、「一般媒介契約」と同じように売主が自ら購入希望者を見つけることはＯＫです。

売主が見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ際には「専任媒介契約」を締結した不動産業者を介す必要はないため、仲介手数料はかかりません。但し、不動産業者から「専任媒介契約」を履行するために要した費用を請求される場合があります。

「専任媒介契約」を締結した不動産業者は、７営業日以内にその物件を指定流通機構に登録し、２週間に１回以上、売却活動の状況を売主に文書で報告する義務があります。

「専任媒介契約」は「一般媒介契約」と比較して、不動産業者は売却活動に対して力を入れてくれる可能性が高い契約形態といえます。

最後は「専属専任媒介契約」です。

「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と同様に１社の不動産業者にしか依頼できません。

「専任媒介契約」と異なる点は、売主が自分で見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合、「専属専任媒介契約」を締結した不動産業者に仲介手数料相当額を違約金として支払わなければなりません。

「専属専任媒介契約」を締結した不動産業者は、５営業日以内にその物件を指定流通機構に登録し、１週間に１回以上、売却活動の状況を売主に文書で報告する義務があります。

「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と比較すると、不動産業者は更に売却活動に対して力を入れてくれる契約形態といえるでしょう。

以上のように「媒介契約」は３つの種類がありますが、有効期間はいずれも３ヶ月が最長で、売主の依頼で更新する場合も同様の期間となります。

また、仲介手数料に関してもいずれの契約形態でも
（３％＋６万円）＋消費税（取引金額が400万円超の場合）
が上限となります。

それではどのような物件がどの契約形態に適していると思いますか？

先ずは「一般媒介契約」。
前述のように不動産業者は売却活動にあまり力を入れてくれないため、物件が比較的好条件で、早々に購入希望者が見つかりそうな物件が適しているでしょう。

次に「専任媒介契約」ですが、物件の条件は平均的で、良くも悪くもなく、売却に対して営業力が必要な場合に適しています。

どうしても売却する必要があり、条件的にはあまりよくない物件の場合には「専属専任媒介契約」を依頼するのが良いと思います。



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