上手なマンションの買い方教えます！

マンションってどうよ？運営者の荻野です。

マンション購入を決定するとき、大きなポイントを占めるのは立地環境ですね。
そのため、モデルルームばかりではなく、現地へ何度も足を運び、確認する必要があります。

空き地や駐車場があれば、先ず「将来建物が建つなぁ」と思わなければなりません。
立地環境を確認する際のポイントは、将来的に環境が変わりにくいかどうかです。
「環境が変わらない⇒快適な生活が送れる」ということにつながるのです。

しかし、現在の環境は将来的に約束されたものではありません。私たちは今の環境を確認して判断しなければならないのです。

重要事項説明書には
「買主は当マンションの周辺環境を充分認識の上、売買契約を締結していただきます。尚、将来近隣地域において建物の建設等により住環境に変化が生じても、売主に対して異議苦情を申し立てないものとします。」
などと書かれています。

つまり、そのマンションを選んだら、将来的な環境の変化に対しては、誰も責任を持ってくれません。みなさんの自己責任の範疇なのです。

それではどのようにして、将来の環境変化のリスクを抑えることができるのでしょう。

一つの目安となるのが「用途地域」です。
マンションの場合、チラシなどの広告には「建築概要」という項目があり、その中の「地域・地区」というところに「用途地域」は記載されています。

「用途地域」とは「都市計画法」に基づき、都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するものです。
「用途地域」は「住居系」「商業系」「工業系」と大きく３つに分かれています。
更に「住居系」は７つ、「商業系」は２つ、「工業系」は３つに分かれ、合計12の「用途地域」があるのです。

■住居系
・第一種低層住居専用地域
　低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられる。

・第二種低層住居専用地域
　主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか、150平方メートルまでの一定の店舗などが建てられる。

・第一種中高層住居専用地域
　中高層住宅のための地域。病院、大学、500平方メートルまでの一定の店舗などが建てられる。

・第二種中高層住居専用地域
　主に中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられる。

・第一種住居地域
　住居の環境を守るための地域。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる。

・第二種住居地域
　主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられる。

・準住居地域
　道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

■商業系
・近隣商業地域
　まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。

・商業地域
　銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる。

■工業系
・準工業地域
　主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。

・工業地域
　どんな工場でも建てられる地域。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられない。

・工業専用地域
　工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない。

上記のように、それぞれの「用途地域」は建築できる建物に制限があります。
同じ「住居系」でも「第一種低層住居専用地域」は最も規制が厳しく、「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」と下にいくほど建築可能な建物の種類は多くなるのです。

例えば、検討しているマンションの「用途地域」が「第二種住居地域」なら、そのマンションに隣接して、ホテルやカラオケボックスも建つ可能性があるということです。
「住居系」の用途地域だからといっても、安心してもいられませんね。 

ちなみにマンションは「工業専用地域」を除いてどこでも建てることができるため、「用途地域」を知るということは将来の環境変化のリスクを知るということにつながるのです。

「用途地域」に関連して、もう一点注意しておきたいことがあります。
それは「用途境」。「用途境」とは用途地域の境目のことです。

検討しているマンションの「用途地域」が「第二種低層住居専用地域」でも道路一本隔てて商業系の「用途地域」なんてこともあるのです。
周辺の「用途地域」を知ることも重要なポイントとなります。
「用途境」は「都市計画図」で確認しましょう。


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