上手なマンションの買い方教えます！

マンションってどうよ？運営者の荻野です。

最近は消費税アップの話を聞かなくなりましたが、いつかは消費税が上がるんじゃないかと思っている方も多いと思います。
マンションは数千万円と高額なため、これからマンション購入を考えている方にとって消費税アップは気になるところだと思います。

マンションの販売価格は　建物価格＋土地価格＋消費税　で構成されています。
その消費税は販売価格全体に課税されるのではなく、建物価格のみに課税されます。
つまり、土地に関しては非課税です。

例えば、土地価格1,000万円、建物価格2,000万円のマンションの販売価格は
3,000万円（土地価格＋建物価格）×1.05（税率）＝3,150万円
ではなくて、
1,000万円（土地価格）＋2,000万円（建物価格）×1.05（税率）＝3,100万円
と算出されます。

逆に消費税が分かれば、その住戸の建物価格、土地価格が算出できます。

マンションの消費税はチラシなどの広告物には表示してありませんが、パンフレットに入っている価格表には表示されています。

価格表に「販売価格3,530万円（消費税100万円を含む）」と表示されている場合、
建物価格は　100万円÷５％（税率）＝2,000万円　と算出できます。
土地価格は　3,530万円－2,000万円（建物価格）－100万円（消費税）＝1,430万円
となります。

それでは消費税がアップしたらマンションの販売価格はどうなるのでしょう？
仮に消費税が現行の５％から８％に上昇したとしましょう。

上記のマンションの場合、建物価格は2,000万円ですので消費税は
2,000万円×８％＝160万円
となります。

販売価格は
2,000万円（建物価格）＋1,430万円（土地価格）＋160万円（消費税）＝3,590万円
となってしまいます。

マンションの場合、消費税がアップすると数十万円も販売価格は変わってしまいます。たとえ１％のアップでも販売価格は20万円も上昇してしまうのです。
消費税の影響は大きいですね。

また、マンションの場合は契約から引渡しまで長期間かかる場合があります。
仮に、契約した時の消費税５％が、引渡し時には８％にアップしたとします。
この場合、どちらの消費税が適用されるのでしょうか？

答えは、引渡し時の８％なのです。

契約時から数十万円も価格が変われば、その分自己資金を増やすか、住宅ローンを増額するしか方法はありません。ひょっとしたら資金的に無理がでてくる方もいるかもしれません。

消費税のアップは早くても2008年４月以降という見解が多いようです。
しかし、工期の長いマンションは契約時の価格と引渡し時の価格が変わる可能性があるということを忘れないでください。
余裕をもった資金計画が必要です。

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マンションってどうよ？運営者の荻野です。

モデルルームを見学すると、「６畳ってこんなに狭かった？」と感じた方は多いと思います。

それは畳数表示は１畳当り1.62平方メートルで算出したものだからです。
また、日本の畳の大きさにはいろいろな種類があり、１畳当りの広さの感覚は人によって異なるため、見る人によっては狭く感じる、ということもあります。

実はもう１点、パンフレットに記載されている住戸の面積や各部屋の畳数の表示よりも、実際の広さが狭く感じる要因があります。

それは「壁芯計算」（「かべしんけいさん」または「へきしんけいさん」と読みます）です。
「壁芯計算」とは壁の中心線を基準として測ります。

建築確認の面積は「壁芯計算」で、マンションのパンフレットや広告などの販売用の面積、各部屋の畳数も全て「壁芯計算」で表示されています。

例えば壁芯で2.7メートル×3.6メートルの長方形の部屋の面積は
2.7メートル×3.6メートル＝9.72平方メートル
です。

その部屋の畳数は
9.72平方メートル÷1.62平方メートル＝６畳
となりますね。

しかし、「壁芯計算」は壁の中心線までの面積を表示しているため、実際に部屋として使える有効面積はもっと少なくなります。

２方向が厚さ20センチメートルのコンクリート壁、残りの２方向が厚さ６センチメートルの木軸の間仕切り壁の場合、部屋として使用できない面積は
10センチメートル×（2.7メートル＋3.6メートル）＋６センチメートル×
（2.7メートル＋3.6メートル）＝1.008平方メートル
となりますね。

1.008平方メートルは0.62畳に相当します。
このように計算してみると、壁部分も結構な広さと思いませんか？

従って実際に使用できる面積は
６畳－0.62畳＝5.38畳
しかありません。

その上、「壁芯計算」は部屋の内側に出っ張っている柱の面積を含んだ表示ですので、柱のある部屋の使用できる面積は更に減ってしまいます。

部屋の隅に60センチメートル×40センチメートルの柱があったら、
60センチメートル×40センチメートル÷1.62平方メートル≒0.15畳
有効面積は少なくなります。

つまり、６畳大の部屋が壁部分で0.62畳減り、柱部分で0.15畳減ると使用できる広さは5.23畳となってしまいます。

６畳の広さがあると思って購入した部屋が実際は5.23畳だったら「狭い」と感じるのも無理もありません。

しかし、業者もみささんを騙そうとしてそんな表示をしているわけではありません。
面積の表示方法はこのようなルールなのです。

そのために、パンフレットの図面集には
「各住戸の専有面積は「建築基準法による壁芯計算」により記載しております。」
「畳数表示は１畳当り1.62平方メートルで算出しております。なお、壁厚・
　柱型は除いておりません。」
との記載があります。

ほとんどの営業担当者はそのような説明をしませんし、上記の注意書きは小さな文字で書かれているケースが多く、見落としがちです。

内覧会で購入した部屋を見て、部屋の広さにガッカリしないようにして下さい。


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マンションってどうよ？運営者の荻野です。

マンションを検討する際、多くの方は「バルコニー」も検討のポイントの一つになります。
「バルコニー」の向きはもちろんのこと、広さや設備に関しても気になるところです。

以前のバルコニーは「洗濯物を干す所」ということで、物干し金物くらいしか設置してありませんでしたが、最近ではガーデニング用のスロップシンクや防水コンセントを標準仕様としているマンションを多く見かけます。

また、マンションの中には「ルーフバルコニー」付の住戸があります。
ほとんどの場合、高層階に位置し希少価値が高いため、価格は高く人気の住戸で早期に売れてしまいます。

ところで、「バルコニー」と「ルーフバルコニー」の違いって分かりますか？
「バルコニー」は狭くて「ルーフバルコニー」は広いと思った方は×です。
確かに「ルーフバルコニー」は広い場合が多いのですが、「バルコニー」ほどの広さの「ルーフバルコニー」も存在するのです。

都心に多く存在する上階が斜めに切れたマンションの「バルコニー」がそれに当ります。

「ルーフバルコニー」の「ルーフ」は「屋根」ですよね。
つまり「ルーフバルコニー」は下の階の屋上部分を利用した「バルコニー」です。
多くの場合「ルーフバルコニー」の下階には住戸があります。

「バルコニー」の下は通常「バルコニー」ですね。
下に住戸があるかないかで「バルコニー」と「ルーフバルコニー」の仕上げが異なるのです。

「バルコニー」は外部に露出しているため、仕上げは簡単です。
コンクリートスラブの上に塩ビシートなどを貼って仕上げます。

一方「ルーフバルコニー」は下が住戸のため、簡単ではありません。
スラブの上に防水層、断熱材、保護層と何層も必要なためスラブから仕上げ面までは厚みがあります。

その上、住戸への漏水防止のためのコンクリートの立ち上がりが必要となります。
従って住戸から「ルーフバルコニー」へ出入りする開口部は掃き出し窓ではなく、床から数十cmの立ち上がりがあり、それをまたいで出入りすることになるのです。

「バルコニー」と「ルーフバルコニー」のスラブから仕上げ面までの厚みは異なるため、「バルコニー」と「ルーフバルコニー」がつながっている場合は、段差ができてしまいます。

親切なパンフレットには「ルーフバルコニー」の開口部部分に「立ち上がり○○mm」と表記されています。
しかし、単に「ルーフバルコニー」と記載されたパンフレットもあり、営業マンもそれを理解していないケースもあるでしょう。

「内覧会で実際の部屋に入ったら、掃き出し窓と思っていたのに、40cmの立ち上がりがあった。」ではガッカリです。開口部の高さも低くなり、想像していた開放感とは大きく異なることとなるでしょう。

そんんなことにならないためには、設計図書で確認！
「展開図」を見れば一発でわかります。


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今回から「専門家ブログ」に参加させていただくこととなりました、マンションってどうよ？運営者の荻野です。マンション購入に関する、いろいろな情報を提供させていただきます。
よろしくお願いいたします。

さて、第１回目はマンションのオプションに関するお話です。

マンションを購入して新居に入居する時、今まで使用していた家財道具をそのまま利用する方もいますが、多くの方は新居に合わせていろいろな物を新調します。

新居は間取りも違うし、部屋数も変わるケースが多いかと思います。
少なくともカーテンやエアコン、照明器具を購入することになるでしょう。

そこで業者の引渡しまでのサービス（？）の一つに「オプション会」というイベントが用意されています。

デベロッパーから指定されたインテリア販売業者が会場を準備し、購入者を一同に集めて、造り付けの家具や照明・カーテン・エアコンなどのオプション商品を販売するのです。その業者をオプション業者と呼んでいます。

「オプション会」は販売中のマンションで開催する場合、モデルルームで行われることもあります。

多くの購入者が参加するため、モデルルームが人で溢れます。そのため、新規のお客さんから見ると「人が多くて人気のあるマンション」と錯覚し、購入意欲をあおるための手法の一つに利用されるのです。（会場を借りる費用が要らないということもありますが、、、）

「オプション会」を取り仕切るオプション業者は通常１社だけです。
マンションは戸数にボリュームがあるため、オプション業者にとって「オプション会」は「おいしい仕事」です。

例えば100戸のマンションで、１戸当り平均して30万円分の商品を購入したら、オプション業者は全体で3000万円の売上げが短期間で計上できます。
そのため、オプション業者は指定業者になるためにデベロッパーに対して営業をかけています。

「オプション会」で販売されるものには、エアコン・照明器具・カーテンはもちろん、部屋の湿度を一定に保つエコカラット、フローリングのコーティング、サッシのUV断熱フィルム、お洒落なバルコニータイル、インテリアミラーやネームプレートもあります。

それぞれ専門のスタッフがマンション購入者にセールスするため、「オプション会」は活気があり、その場の雰囲気で思わず購入してしまうという方も少なくありません。
夢の新築マンションへの入居となると、財布の紐も緩んでしまうのでしょうね。

「オプション会」のメリットは入居までに購入した商品が取り付けられているということです。専門店や量販店で購入した場合は、入居後、納品される時に立ち会わなければなりません。複数の店から購入すると、その都度スケジュールの調整や時間的な拘束が生じてしまいますよね。

何箇所もの専門店を回らなくてもよいというのもメリットの一つです。
入居前は何かと忙しくなります。家具屋さん、電気屋さん、カーテン屋さんなど何箇所も回るのが面倒だという方には「オプション会」での購入はお勧めですね。

また、カーテンをオーダーした場合は、窓の採寸もオプション業者が行います。
そのため、内覧会での採寸は不要となります。

一方、デメリットはというと価格が高いということです。
「オプション会」では「特別価格」とか「○○割引」とか表示されていますが、ホームセンターなどの量販店や専門店と比較しても割高な価格が設定されているケースも多いようです。

その理由は、オプション業者は全てを自社でまかないきれません。
下請けの専門業者と提携して「オプション会」を開催します。そのため、価格にはオプション業者のマージンが上乗せされています。

尚且つ、多くのオプション業者はデベロッパーに対して「売上げ金額の○％」のバックマージンを支払います。中にはデベロッパーに対して支払った上に、販売会社に対してもバックマージンを支払うこともあるそうです。

これでは「オプション会」で販売される商品の価格が高くなるはずですね。
デベロッパーもマンション本体で利益を得た上に、「オプション会」でも利益を取ることはないと思うのですが、、、

しかし、デベロッパーが一方的に悪いとは言えません。
「売上げ金額の○％をバックしますから、ウチを指定業者にして下さい。」とデベロッパーに営業するオプション業者に問題があるのかもしれませんね。


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