マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンション購入資金として１年間に110万円を超える贈与を受けた場合、「贈与税」が課税されました。
親からの贈与に関しては、「相続時精算課税制度」が適用される場合があり「贈与税」が非課税となるケースもありました。
住宅に関する贈与にはもうひとつ特例があります。
「贈与税の配偶者控除」です。
今回は夫婦間の贈与に関する特例に関してお伝えしたいと思います。
「配偶者控除」の名称の通り、この特例は夫から妻へ或いは妻から夫への贈与に限られます。
「贈与税の配偶者控除」は2000万円までが非課税で、一般の「贈与税」の基礎控除110万円を併せて2110万円までの贈与に関しては非課税となります。
「贈与税の配偶者控除」の適用を受けるためにはいろいろな条件があります。
先ず、夫婦の婚姻期間が20年以上あることが必要です。それも入籍後20年を経過しないと適用されませんので、未入籍期間があった場合には期間に算入されませんので注意してください。
「贈与税の配偶者控除」は同じ配偶者に対して１回しか適用されません。
仮に結婚して20年後に配偶者控除を使って1000万円の贈与を受けた場合は、いくら非課税枠が1000万円残っているからといっても、将来的に利用できないということになります。
また、同じ配偶者に対して１回の適用と言うことは、配偶者が異なれば２回の適用も可能となります。
非常に希なケースですが、結婚して20年後に「贈与税の配偶者控除」を利用し、その後離婚して他の方と再婚した場合には、20年経過後に再度「贈与税の配偶者控除」の適用が受けられることになるのです。
次に贈与を受ける財産の条件です。
贈与を受ける財産は、居住用不動産或いは居住用不動産を取得するための資金であることが必要となります。居住用不動産ですから、居住用の土地のみでも建物の増築でもＯＫということになります。
但し、セカンドハウスや他人への賃貸用不動産の贈与に関しては、居住用不動産ではありませんので、特例は適用されません。
居住用不動産ならどんなものでもＯＫかというと、そうではありません。
日本国内にある不動産、または日本国内の居住用不動産を購入する資金の贈与に限られます。
また、贈与を受けた居住用不動産に翌年の３月15日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであることも必要となります。
「贈与税の配偶者控除」は前述の通り同じ配偶者に対して一生に一回しか使えません。
結婚20年を機に奥さんへ自宅をプレゼントするのも良いかもしれませんね。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンションを購入する時に気になることの一つに引渡し後のランニングコストの問題がありますよね。
引渡し後は住宅ローンの返済や管理費、修繕積立金の支払いが毎月あります。
クルマを所有している方は駐車場使用料が必要となります。
その上、固定資産税や都市計画税、フラット35を借りる方は年１回、団体信用生命保険料も支払わなくてはなりません。
それらの費用を合計すると大きな負担となります。
今回はマンションを所有している間に必要なランニングコストの一つ、「駐車場使用料」についてお伝えしたいと思います。
新築マンションの「駐車場使用料」を決定するのはデベロッパーです。
管理会社がマンション周辺の賃貸駐車場の相場を調査して、それよりも「若干低い価格」をデベロッパーに提案します。
「若干低い価格」にする理由は、敷地内駐車場の稼働率を上げて、管理組合の収入を確保するためです。
仮に敷地外の一般駐車場が敷地内の使用料より安かったら、入居者は敷地外の駐車場を借りてしまい、管理組合の収入が減る可能性があるからです。
しかし、中には「駐車場使用料０円」というマンションもあります。
これは、クルマを所有するユーザーに対して「ランニングコストが安い！」ということを訴求する一種の販売戦略なのです。
駐車場使用料を毎月徴収するマンションは、駐輪場使用料や専用庭使用料、ルーフバルコニー使用料と同様に管理組合の収入となります。
そして駐車場使用料は管理費或いは修繕積立金に充当されます。
平面駐車場（平置き駐車場）の場合はそれほどメンテナンス費用はかかりませんが、これが機械式駐車場（立体駐車場）となると話は変わります。
機械式駐車場を動かすためには、電気代や保守点検費用が必要です。
地下に駐車する形式の場合には排水ピットの清掃代も必要となります。
また、機械ですから経年劣化による各部品の交換や塗装費用も試算しておかなければなりません。
そういった費用は「駐車場使用料」を含めた管理費、修繕積立金から支出するのですが、「駐車場使用料０円」の場合はどうなるのでしょう？
メンテナンス費用は全ての区分所有者で負担しなければなりません。
つまり、メンテナンス費用は区分所有者が支払う住戸の管理費、修繕積立金に上乗せして徴収されているということになります。
その場合、購入者全員が同じ条件で均等に駐車場を使用していれば、それほど問題にはならないでしょうが、現実はそうではありません。
一つのマンションで平面式と機械式の駐車場が混在している場合もあります。
クルマを所有していない方や機械式駐車場に駐車できないハイルーフ車を所有している方の場合など敷地内駐車場を借りていない方もいるでしょう。
そのような場合、不平不満が出る可能性があります。
「うちは平面式だから、メンテナンス費用は機械式を借りている方で負担すればいい」とか「うちは駐車場を借りていないから、メンテナンス費用を負担するのはおかしい」など管理組合の運営に支障をきたすことになります。
その結果、「駐車場使用料０円」が変更され、「駐車場使用料」が徴収される可能性もあるのです。
このようなトラブルを考えると、「駐車場使用料０円」が必ずお得とは言えませんよね。
確かに「駐車場使用料０円」という広告を見ると魅力を感じますが、それだけで考えずに、駐車場使用料と管理費、修繕積立金を併せた金額で比較検討して、適正価格かどうかを判断する必要があります。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンションを購入する時、手持ち金が多いにこしたことはありません。
頭金、諸費用、引越し費用、家具や照明器具、カーテンやエアコンなど新生活をスタートする上でいろいろ物入りです。
それらを全て自分で賄えるのならよいのですが、両親から資金援助を受けてマンションを購入するという方も多いのではないでしょうか？
資金援助を受ける場合も２通りあります。
お金を「もらう」場合と「借りる」場合です。
今回はお金を「もらう」いわゆる「贈与」に関してお伝えしたいと思います。
「贈与」を受けた場合には「贈与税」が課税されます。みなさんご存知ですよね。
しかし、この「贈与税」っていくらぐらいかかるかご存知でしょうか？
「贈与税」って意外に高い税金なのです。
「贈与税」は以下の計算式で求められます。
（１月１日から12月31日までに贈与を受けた価格－基礎控除110万円）×税率
１年間に贈与を受けた価格から110万円は控除されます。つまり110万円以下の贈与に対しては「贈与税」はかからないということです。
更に贈与を受けた価格によって控除額もあります。
基礎控除後の課税価格が200万円以下の場合には税率10％で控除額はありません。
基礎控除後の課税価格が200万円超300万円以下の場合は税率15％、控除額10万円
以下同様に
300万円超400万円以下の場合は税率20％、控除額25万円
400万円超600万円以下の場合は税率30％、控除額65万円
600万円超1000万円以下の場合は税率40％、控除額125万円
1000万円超の場合は税率50％、控除額225万円
です。
仮に500万円贈与を受けた場合には
（500万円－基礎控除110万円）×20％－25万円＝53万円
の「贈与税」となります。
1000万円の場合には
（1000万円－110万円）×40％－125万円＝231万円
です。
結構な金額になりますよね。
１月１日から12月31日までの１年間に110万円を超える贈与を受けた場合には、申告が必要となります。
翌年の２月１日から３月15日までの間に贈与を受けた方の住所地の税務署に申告をします。
課税されない110万円以下の贈与を受けた場合には、申告をする必要はありません。
尚、父から100万円、母から100万円の贈与を受けた場合、それぞれに基礎控除が適用されるわけではなく、合計200万円から110万円控除されますので、間違いのないようにしてください。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
昨年は土地価格や建築費の高騰により、新規で販売されたマンションの価格も上昇し、新価格、新々価格といったことばも聞かれました。
それに伴い、中古マンション市場も価格が上昇し、中には購入時の価格よりも高く売れるマンションも出てきたくらいです。
住んでいたマンションが購入価格より高く売れるということは、「儲かった」ということになりますね。
日本では「儲かった」ものに対して課税されます。
今回は不動産を売却して「儲かった」場合の税金についてお伝えしたいと思います。
不動産を売って所得を得ることを「譲渡所得」といいます。
「譲渡所得」はその不動産の所有期間により「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年以下の場合「短期譲渡所得」、５年を超えると「長期譲渡所得」となります。
譲渡所得金額は、
譲渡した際の総収入金額－（取得費＋譲渡費用）
で算出されます。
取得費には購入代金、売買契約書印紙代、取得時の仲介手数料、登録免許税や不動産取得税など取得のために要した費用が含まれます。
譲渡費用は売買契約書印紙代、売却時の仲介手数料などです。
そして、譲渡所得金額に税率を掛けて納税金額を算出します。
税率は、「短期譲渡所得」が39％（所得税30％、住民税９％）、「長期譲渡所得」が20％（所得税15％、住民税５％）です。
仮に「短期譲渡所得」の場合で、取得価格3000万円、減価償却後の価格を2800万円、取得費用200万円の不動産を4000万円で売却したとします。売却の際の譲渡費用を140万円とすると譲渡所得は
4000万円－（2800万円＋200万円＋140万円）＝860万円
となり、譲渡所得税は
860万円×39％＝335.4万円
にもなります。
結構大きな金額ですよね。
しかし、不動産を売却したことにより「儲かった」全ての方が譲渡所得税を納めているわけではありません。
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」という特例があるのです。
この特例が適用されるためには、「居住用」の不動産であることや住まなくなって３年経過後の12月31日までの間の譲渡であることなどの条件があります。
セカンドハウスや配偶者・親・子への譲渡には適用されませんので注意して下さい。
「3000万円特別控除」はその不動産の所有期間や居住期間に関係はありません。
つまり、「短期」「長期」の区別がないということです。
「3000万円特別控除額」は譲渡所得金額から差し引くことができます。
先ほどの例では
860万円－3000万円＝▲2140万円
と譲渡所得がマイナスとなりますので、譲渡所得税はゼロになるのです。
また、この特例は夫婦共有名義で夫婦で居住用に使用していた場合には、夫と妻のそれぞれについて「3000万円特別控除」が受けられますので覚えておいて下さい。
「3000万円特別控除」を受けるためには確定申告が必要です。
たとえ、この特例によって課税される譲渡所得がゼロになるとしても、住民票などの必要書類を添えて譲渡の翌年に申告することを忘れないようにして下さい。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
毎年国土交通省から「公示価格」が発表されます。
今年は全国平均は昨年比プラス1.7％で２年連続の上昇となりました。
しかし、サブプライム問題の影響で2007年後半から上昇基調が鈍化した地点が多く見られ、価格調整が進んでいるようです。
土地の価格は「公示価格」のように国や自治体が発表する数値が一つの目安となります。
公的な機関が発表する土地の価格は「公示価格」の他にも「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」と４つの価格があります。
みなさんも一度は聞いたことがあるでしょう。
それらの価格はどう違うのでしょうか？
■公示価格
「公示価格」は地価公示法に基づき、毎年１月１日現在の全国の土地価格を国土交通省が公表します。
不動産価格の専門家である不動産鑑定士の鑑定評価に基づき土地鑑定委員会が決定します。
「公示価格」は土地の所有者が売り急いでいる時に取引されるとか、買主が買い急いでいる時に取引されるされるというような特殊要因下での価格ではなく、自由な取引がなされた場合の「正常価格」で算出します。
そして「公示地価」は４月に官報で公表されます。
■基準地価
「公示地価」が１月１日時点の調査に対して「基準地価」は７月１日時点の調査による土地価格です。
調査方法は「公示価格」とほぼ同じですが、「基準地価」は国土交通省ではなく、各都道府県が９月下旬に公表する「正常価格」です。
「基準地価」は「公示価格」の半年後に公表されるため、地価が半年間でどのように変動したか、上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかを知ることができます。
■路線価
「路線価」とは、主要道路に面した土地に対する評価額です。
国税庁が１月１日時点で評価し、８月頃に公表されます。
「路線価」は土地の売買事例や不動産鑑定士の意見を取り入れて決められます。
「路線価」は相続税や贈与税を算出する際の基礎となる価格で、「公示価格」の概ね80％の額になることが多いようです。
「路線価図」は国税庁のホームページで見ることができます。
<リンク:http://www.rosenka.nta.go.jp/>http://www.rosenka.nta.go.jp/</リンク>
参考にして下さい。
■固定資産税評価額
「固定資産税評価額」は土地・建物に課税される固定資産税や不動産取得税、登記の際の登録免許税の基準となる価格です。
「固定資産税評価額」は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定し、原則として３年に１度評価額は見直されます（「評価替え」といいます）。
「固定資産税評価額」は「公示価格」の概ね70％程度が目安となります。
以上のように公的機関が公表する土地価格にはいろいろありますが、その価格で土地が売買されるわけではありません。
実際に土地が売買される場合には、売主が価格を決め、買主がその価格を納得したら売買が成立します。
つまり、土地の価格を決めるのは売主と買主ということになります。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
民間の金融機関で住宅ローンを借入れしようとする時には、「団体信用生命保険」の加入が条件となります。
「団体信用生命保険」（通称「団信」）は住宅ローンの契約者が高度障害や死亡した場合に保険金が支払われ、ローンの残債がなくなり、残された家族にはマンションが残るというものです。
「フラット35」を借入れする場合「団信」加入は任意ですが、契約者の95％の方が加入しているようです。
つまり、住宅ローンを借入れする場合は、ほとんどの方が「団信」に加入していることになります。
「団信」の加入に関しては、健康状態を告知する必要があります。
告知の内容は、
・最近３ヶ月以内の医師の治療・投薬の有無
・過去３年以内の手術、２週間以上にわたる医師の治療・投薬の有無
・手足の欠損・機能障害の有無
・背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能の障害の有無
などです。
申込人の健康状態の告知の内容によっては、加入できない場合がでてきます。
民間金融機関は「団信」への加入が強制となりますので、「団信」加入を謝絶されたら、住宅ローンを借りられない、つまり「団信」不加入で「フラット35」を利用しない限りマンションを購入できなくなってしまいます。
しかし、金融機関によっては特定の生命保険と提携することにより、「団信」加入の基準が緩和され、住宅ローンを組める場合があります。
一般の金融機関で「団信」加入を謝絶される肝機能障害や高血圧症、糖尿病などの健康上に問題がある人でもような方でも加入できる「ワイド団信」（又は「スーパー団信」）です。
もちろん「ワイド団信」を利用する場合も、どんな健康状態の方でもＯＫというわけではありません。
生命保険の査定を受ける必要がありますので、「団信」加入を断られるケースもあります。
「ワイド団信」は一般の保険会社が謝絶するような方を引き受けるわけですから、その保険会社のリスクが高まることになります。
そのため、保険料が高くなるということを覚悟しなければなりません。
民間金融機関の「団信」保険料は金利に含まれているため、「ワイド団信」に加入して住宅ローンを組む場合は、適用金利が高くなるのです。
一般的には通常の金利よりもプラス１％と負担が重くなりますので、「ワイド団信」に加入して住宅ローンを組む場合は、十分な返済計画を立てる必要があります。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
住宅ローンを借入れしようとする時には、保証会社の審査が２つあります。
購入する物件の審査と、借入する方の審査です。
物件の審査に関しては、パンフレットや建築確認、登記簿謄本などを提出して、担保価値を審査します。
しかし、新築マンションの場合は、ほとんどスルーパスの状況で、ほぼ100％のマンションに対して融資はＯＫとなります。
つまり、住宅ローンの審査は申込人に対する審査がメインとなります。
住宅ローンを申込む際には、勤務先、勤続年数、収入などを申告し、保証会社がその人にお金を貸しても良いかを判断します。
お金を貸す側からすると、毎月ちゃんと収入があり、収入に浮き沈みがないような人に貸したいと思うでしょう。
そのため、金融機関は「人」に対する融資基準を設けています。
ある金融機関の融資基準は以下の通りです。
■ご利用いただける方
・お借入時の年齢が満20歳以上満70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
・前年の税込年収が100万円以上の方
・給与所得者の場合は、勤続年数２年以上の方、給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が３年以上の方
・団体信用生命保険に加入できる方
ここで注意したいのは給与所得者の「勤続年数」です。
今や終身雇用の時代は終わり、多くの方が転職をします。
転職したばかりで「勤続年数」が２年に満たない方でもマンション購入を検討する方は多くいると思われます。
また、転職にもいろいろあり、勤務していた会社の倒産などでやむを得ず転職をする方もいれば、ヘッドハンティングのように以前の勤務先より収入が上がる転職の方もいます。
しかし、いくら転職によって収入が上がり、以前より安定した収入が得られると言っても、金融機関に「勤続年数２年以上」という基準がある限り、転職したばかりの方はその金融機関の住宅ローンの審査には通らないのです。
それでは「勤続年数」が短い方は住宅ローンの借入れが不可能なのでしょうか？
金融機関の中には審査の際、勤続年数の基準がないところもあるのです。
単に「安定した収入のある方」という曖昧な基準の金融機関です。
一般的にはその勤務先で支給された過去○年分の収入を「源泉徴収票」や「住民税決定通知書」などを提出して審査をしますが、転職したばかりの方はその勤務先での１年分の収入を証明するものがありません。
「勤続年数」の基準がない金融機関は「見込み年収」といって「その勤務先で１年間勤務していたら、いくらの年収になるか」という計算方法で想定年収を割り出し審査をするのです。
仮に昨年の10月に転職をし、現在もそこに勤務していたとします。
その勤務先で10月から５ヶ月分の給与が支給されているわけですから、５ヶ月間の給与の支給金額から１ヶ月の平均支給金額を割り出し、それに12を掛けた金額を「見込み年収」として審査をするのです。
提出書類に関しては、昨年の「源泉徴収票」の他に勤務先が作成する「給与証明書」や給与明細書が必要となります。
転職したばかりで賞与の支給がなく、実際の年収よりも「見込み年収」が低くなってしまう方もいるでしょうが、それは仕方がありません。
金融機関は実績から判断をします。
いずれにしましても、「見込み年収」が返済比率
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol140.html
をクリアしていることが、最低条件となります。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンションの広告で、第一期分譲、第二期分譲というような期分け分譲の場合を除いて、総戸数と販売戸数が合致しないものがあります。
例えば、総戸数70戸、販売戸数50戸というようなケースです。
そのようなマンションの価格表は20戸分の住戸の価格表示はなく、そこには「非分譲」と記載されています。
「非分譲」とは一般のユーザーにその住戸を売らないということ。既に購入者が決まっているということです。
「非分譲」の表示があるマンションは「等価交換」事業の可能性があります。
「等価交換マンション」とは地主が土地を提供し、デベロッパーなどがその土地にマンションを建設して、土地価格に相当する住戸を地主が取得するという方式で建てられたマンションです。
デベロッパーは地主が取得する土地価格に相当する住戸以外を一般のユーザーに分譲して事業を行います。
「等価交換マンション」の場合、デベロッパーは最初に土地を取得しないため、土地代金を出資する必要はありません。
つまり土地にかかる金利負担や固定資産税、登録免許税が節税できるという点がデベロッパーにとってのメリットといえます。
節税によりマンション事業の原価が低くなるため、一般のマンションよりも低価格で提供される可能性があることが、みなさんにとってのメリットです。
しかし、「等価交換マンション」は地主が複数の住戸を取得するケースが多く、問題が生じる場合があります。
まず、入居者の問題です。
複数の住戸を所有する地主は、全ての住戸を自己の居住用にするとは限りません。
居住しない住戸を賃貸として運用するケースがほとんどです。
分譲マンションの場合、将来的には少なからず所有者が賃貸として他人に貸すケースはあるでしょうが、「等価交換マンション」では当初から複数の賃借人が住む可能性が高く、他の居住者との意識の格差により、管理面で問題になる可能性があります。
また、議決権の多くを地主が持っている場合は、その地主の意識によって管理が左右されることになります。
管理に対する意識の高い地主でしたら、マンションは良好な状態で維持できますが、逆に意識の低い地主でしたら、弊害が出るケースもあるでしょう。
管理や修繕、建て替えなどの決議には一定の同意が必要です。
仮に地主以外の区分所有者が団結して何かを決めようとしても、地主の持分が多ければ、地主一人のために決められないということも考えられます。
従って、「等価交換マンション」は地主の所有する割合が低ければ、それほど問題になりませんが、地主の所有する割合が多くなるとリスクが高くなるといえます。
マンションの広告にはそれがたとえ「等価交換マンション」だとしても、そのような記載はありません。
価格表に「非分譲」という記載のあるマンションは営業担当者に「等価交換マンション」かどうか確認をして、判断をして下さい。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンションを売却する時に、自分で購入希望者を見つけることができたらスムーズな住み替えができるのですが、それは容易なことではありません。
ほとんどの方は不動産業者に売却を依頼し、購入希望者を探してもらうことになります。
マンションの所有者（売主）が不動産業者に売却を依頼する時には、契約を結ぶ必要があります。その契約を「媒介契約」といいます。
「媒介契約」は３種類の契約形態があり、それぞれ内容が異なりますので、どの形態が自分に合っているかを知っておく必要があります。
一つ目は「一般媒介契約」。
「一般媒介契約」とは複数の不動産業者に売却を依頼する場合の契約形態です。
「一般媒介契約」には更に２種類あり、他にどの不動産業者に依頼したかを明らかにする「明示型」とどの不動産業者に依頼したかを言わなくても良い「非明示型」があります。
「一般媒介契約」は契約締結後でも売主自身が購入希望者を見つけることも可能です。
「一般媒介契約」は複数の不動産業者に依頼でき、売却の窓口が広がるため売主にとって有利なように思えますが、不動産業者からすると「他の不動産業者が販売したら手数料が取れない」という理由から、あまり販売活動に力が入らず、広告宣伝費もかけ難いというのが現状です。
二つ目は「専任媒介契約」です。
「専任媒介契約」は「一般媒介契約」と異なり１社の不動産業者にしか依頼できませんが、「一般媒介契約」と同じように売主が自ら購入希望者を見つけることはＯＫです。
売主が見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ際には「専任媒介契約」を締結した不動産業者を介す必要はないため、仲介手数料はかかりません。但し、不動産業者から「専任媒介契約」を履行するために要した費用を請求される場合があります。
「専任媒介契約」を締結した不動産業者は、７営業日以内にその物件を指定流通機構に登録し、２週間に１回以上、売却活動の状況を売主に文書で報告する義務があります。
「専任媒介契約」は「一般媒介契約」と比較して、不動産業者は売却活動に対して力を入れてくれる可能性が高い契約形態といえます。
最後は「専属専任媒介契約」です。
「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と同様に１社の不動産業者にしか依頼できません。
「専任媒介契約」と異なる点は、売主が自分で見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合、「専属専任媒介契約」を締結した不動産業者に仲介手数料相当額を違約金として支払わなければなりません。
「専属専任媒介契約」を締結した不動産業者は、５営業日以内にその物件を指定流通機構に登録し、１週間に１回以上、売却活動の状況を売主に文書で報告する義務があります。
「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と比較すると、不動産業者は更に売却活動に対して力を入れてくれる契約形態といえるでしょう。
以上のように「媒介契約」は３つの種類がありますが、有効期間はいずれも３ヶ月が最長で、売主の依頼で更新する場合も同様の期間となります。
また、仲介手数料に関してもいずれの契約形態でも
（３％＋６万円）＋消費税（取引金額が400万円超の場合）
が上限となります。
それではどのような物件がどの契約形態に適していると思いますか？
先ずは「一般媒介契約」。
前述のように不動産業者は売却活動にあまり力を入れてくれないため、物件が比較的好条件で、早々に購入希望者が見つかりそうな物件が適しているでしょう。
次に「専任媒介契約」ですが、物件の条件は平均的で、良くも悪くもなく、売却に対して営業力が必要な場合に適しています。
どうしても売却する必要があり、条件的にはあまりよくない物件の場合には「専属専任媒介契約」を依頼するのが良いと思います。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
マンションってどうよ？運営者の荻野です。
マンションを購入して何年か住んだ後、そのマンションが不要になったら？
マンションを売却するか、賃貸にするかの選択になりますね。
最近では購入した時よりも高い価格で売れるマンションも出てきましたが、ほとんどのマンションは中古マンションとして売り出すと、購入価格よりも低い価格でしか売れないのが現状だと思います。
住宅ローンを組んでいたなら、売却時に残りの住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
売却代金で一括返済できればよいのですが、住宅ローンの残債より売却代金が下回ってしまったら、その差額は自己資金で補填しなければならないのです。
そのような場合は、売却するよりも賃貸マンションとして、他人に貸して賃貸収入を得る方が得策かもしれません。
住宅を賃貸にして他人に貸すことにより得られる収入を「不動産収入」といいます。
「不動産収入」は給与収入と同様に所得に対して所得税や住民税を納税しなければなりません。
所得税は給与所得などの所得と「不動産所得」を合わせた総所得に対して課税されますので、住宅を他人に賃貸することによって収入が増え、所得税も増えてしまうと思われるでしょうが、「不動産所得」があることによって、所得税が減る場合もあるのです。
それは「不動産収入」から差し引かれる「経費」を計上することによって、（不動産収入－経費）がマイナスになれば「不動産所得」が赤字となり、課税所得金額が減り、サラリーマンの方であれば確定申告をすることにより、昨年に納めた所得税が戻ってくることになるのです。
それでは「経費」として計上できるものにはどのようなものがあるのでしょうか？
先ずは税金です。
その住宅を所有していることによって課税される「固定資産税」「都市計画税」、登記があった場合の「登録免許税」等が「経費」として認めらます。
火災保険などの各種損害保険料も「経費」となります。
それから、マンションの場合であれば、毎月支払う管理費、修繕積立金も「経費」です。また、不良箇所を修繕した場合にはそのメンテナンス費用も原則として「経費」となります。
住宅ローンを組んでいる場合は、その返済額のうち「利息」部分が「経費」として認められます。「元金」は「経費」となりませんから、注意してください。
返済明細書に記載されているその年に支払った「利息」を計算してみましょう。
最後は「減価償却費」。
マンションの場合、ほとんどの場合が鉄筋コンクリート造（又は鉄骨鉄筋コンクリート造）ですので、法定耐用年数は47年、償却率は年間2.2％となります。
仮に建物価格が2,000万円のマンションの年間の「減価償却費」は
2,000万円×2.2％＝44万円
となります。
※平成19年４月１日以降に取得したものと仮定し、月数按分は考慮していません。
以上の「経費」を合計した金額が賃貸収入よりマイナスになれば、課税所得金額が減り所得税が戻ってくることになります。
（「不動産所得」が赤字の場合、その赤字のうち、土地を取得するための借入金に 係る利息については、損益通算の対象となりませんので注意してください。）
もちろん「経費」より賃貸収入が多ければ、課税所得金額は増えるため、申告により納税しなければなりませんよ。
★我々の想いよ届け・・………━━━━━━━━━━━━━━
┃
┃ マショラーとデベロッパーの橋渡し、それが我々の使命！
┃
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
by 荻野 重人
預金連動型住宅ローン